Francinildo Lima é Advogado e Corretor de Imóveis

O ITBI é o imposto de transmissão do bem imóvel e seu fato gerador, que é o momento que ele “nasce”, é quando o imóvel precisa ser transferido decorrente de uma transação imobiliária realizada entre vendedor e comprador.

A alíquota é 2% do valor do imóvel negociado e o seu pagamento antecede a escrituração e registro do bem negociado pelas partes.

O imposto é devido ao ente municipal e é cobrado ao vendedor por meio em geral de uma avaliação feita no imóvel pela prefeitura, gerando desta forma a partir da alíquota aqui citada o valor a ser pago pelo vendedor.

Ocorre que o cálculo tem se tornado em muitas vezes um problema para o   comprador, uma vez que os entes municipais tem adotado diversos entendimento sobre a sua forma de geração do valor.

Algumas prefeituras tem utilizado o valor venal constante no BCI (boletim de cadastro imobiliário), que é o cálculo feito para cobrança de um outro imposto que é o IPTU (imposto predial e territorial urbano). Em outras prefeituras se adota unicamente a avaliação realizada pelo setor de arrecadação e a partir daí se emite o boleto para pagamento. Existe ainda a cobrança a partir de estipulação de valores de referência por região da área urbana, onde o ente aplica valores por bairros, regiões, etc., procedimento já descartado e proibido pelos tribunais superiores de nosso país.

Ocorre que desde 2022 o Superior Tribunal de Justiça adotou por meio do TEMA 1113, que o valor do ITBI deverá ser cobrado a partir do valor negociado entre as partes. Para esclarecer melhor o termo TEMA é o nome que se dá na SEARA judicial, quando vários processos em diferentes tribunais do país discutem exatamente o mesmo ponto de direito, que no caso em tela seria como fazer a cobrança do ITBI de forma justa. Assim, o STJ escolhe um ou mais processos representativos para fixar uma tese jurídica única, que no caso em tela foi a de que o valor da transação seria a base de cálculo para o referido imposto.

Porém, existe a possibilidade de que as partes (compradores e vendedores), possam aos olhos do ente municipal simular um valor menor no negócio realizado, para diminuir o valor do imposto. Nesse caso aquele ente poderá criar um procedimento administrativo para que possa aferir o valor de mercado, por meio de uma comissão de avaliadores devidamente qualificados e com registro nos órgãos competentes para a realização da avaliação, destacando sempre a necessidade do acompanhamento das partes interessadas e do devido processo legal, com direito a ampla defesa e contraditório.

Por fim, sempre que for solicitada a avaliação para geração do ITBI, é essencial para as partes e para o procedimento solicitado, juntar no requerimento o contrato de compra e venda que detalhe o valor da transação realizada.

Bom fim de semana!!!