O ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é um imposto municipal que recai sobre a transação imobiliária, mais precisamente no momento da transmissão do imóvel do vendedor para o adquirente. O referido imposto tem previsão constitucional   no artigo 156, inciso II, sendo que nosso Código Tributário Nacional – CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) rege o IBTI em seus artigos 35 a 42.

Em síntese cada vez que um imóvel é transmitido entre pessoas (fato gerador do imposto), o adquirente/comprador paga 2% do seu valor ao ente público municipal. Para tanto, ao solicitar a transmissão de propriedade no cartório de registro de imóveis, é feita à prefeitura o pedido de avaliação do bem, para que a partir do seu valor de avaliação, seja gerado o imposto que como dissemos terá a alíquota de 2% sobre o valor avaliado.

Ocorre que algumas prefeituras estão muitas vezes avaliando o imóvel acima do valor que de fato o bem foi comercializado entre as partes, o que tem gerado descontentamento e até impactado no mercado imobiliário desses municípios, uma vez que essa prática inviabiliza muitas vezes a confecção da documentação pelo novo proprietário, prejudicando assim a realização da transação imobiliária.

É importante destacar que em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça foram estabelecidas três teses sobre o cálculo do ITBI, conforme destacamos:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Essas três teses incialmente servem como norteadores para a perfeita condução dos processos de avaliação do ente público, além de deixar claro que a declaração do contribuinte, tem presunção de que aquele valor é de fato mercadológico, somente podendo ser desfeito através de processo administrativo próprio, possuindo a exemplo dos demais tipos de processos o direito do contribuinte poder realizar o contraditório. Outra situação que deve ser observada é que o ente público não pode possuir um parâmetro de base de cálculo para o imposto, deixando claro que não há prévia arbitragem de preço por região, rua, bairro, entre outras. Esse procedimento de arbitragem, ou seja, aplicar valores pré-definidos em regiões ou ruas nem sempre refletirá a realidade, uma vez que cada imóvel possui as suas particularidades como já destacamos em edições anteriores.

Por fim, mesmo que o ente público insista em realizar a cobrança usando parâmetros próprios, o contribuinte deverá adotar procedimentos para contestar, impugnar e até anular a avaliação realizada.

Em razão da necessidade inicial de trazermos essa contextualização sobre o imposto, na próxima semana detalharemos os procedimentos destacados no parágrafo anterior.

Até lá!